연계형 정비사업이란 무엇인가?
연계형 정비사업은 주로 도심 내 노후 주거지를 정비하면서 공공지원 민간임대주택과 연계해 공급하는 사업 모델입니다. 2015년부터 시행된 이 제도는 일반분양분을 임대사업자, 주로 리츠(REITs, 부동산투자회사)에게 전량 매각하는 구조로 운영되어 왔습니다. 이 때문에 조합이 분양가 상승으로 인한 수익을 직접 얻기 어렵고, 사업성이 떨어져 사업 지연 사례가 많았죠.
즉, 연계형 정비사업은 ‘주택 공급 활성화’와 ‘임대주택 확대’라는 두 가지 목표를 동시에 달성하려고 고안된 제도입니다. 하지만 임대리츠에 일반분양분을 전부 넘기며 고정 금액에 사업을 진행하다 보니 시장 상황 변화에 민첩하게 대응하기 어려웠어요. 이로 인해 공사비 상승이나 시세 변동이 사업성에 반영되지 않아 사업 추진에 어려움이 생기곤 했습니다.
연계형 정비사업의 주요 특징
연계형 정비사업은 일반 분양분을 임대사업자가 전량 매입하는 구조를 갖고 있습니다. 이 구조는 공급되는 주택의 공공성을 강화하는 데는 장점이 있지만, 조합 입장에서는 시세 상승에 따른 수익 증가가 제한되기 때문에 사업 추진 동기가 약해지곤 했습니다. 또한, 임대리츠가 매입하는 가격이 고정되어 있어 분양가 상승이나 공사비 증가를 적절히 반영하기 어려웠습니다.
연계형 정비사업 일반분양 허용, 왜 중요한가?
2025년 12월 국토교통부는 연계형 정비사업의 사업성을 개선하기 위해 ‘일부 일반분양 허용’과 ‘시세 재조사 기준 완화’를 발표했습니다. 이 변화는 사업 추진을 가로막았던 여러 문제를 해결하고, 도심 내 주택 공급을 빠르게 활성화하는 데 큰 역할을 할 전망입니다.
기존에는 연계형 정비사업에서 조합이 일반분양분 전체를 임대리츠에 매각하는 고정 구조였기 때문에, 분양가가 상승해도 조합이 그 이익을 누리지 못했습니다. 하지만 이번 제도 개선으로 일부 일반분양분에 대해 조합이 직접 시장 가격에 맞춰 분양할 수 있게 되어 사업성이 회복됩니다.
사업성 개선을 위한 일반분양 허용의 의미
일부 일반분양 허용은 조합에게 분양가 상승에 따른 이익을 반영할 기회를 제공한다는 점에서 의미가 큽니다. 공사비 상승과 같은 외부 변수로 인한 부담을 분양가 조정으로 어느 정도 해소할 수 있게 된 것이죠. 이로 인해 사업 추진이 지연되거나 중단됐던 곳도 다시 정상화될 가능성이 높아졌습니다.
또한, 일반분양 일부 허용은 임대리츠에 대한 의존도를 낮추고 조합의 자율성을 높입니다. 다만, 용적률 인센티브 등 공공지원 혜택 범위 내에서 임대주택 물량은 유지해야 해 제도의 공공성도 함께 지켜집니다.
시세 재조사 기준 완화가 사업에 미치는 영향
이번 제도 개선에서 주목할 점은 ‘시세 재조사 기준 완화’입니다. 연계형 정비사업은 임대주택 매매가격 산정 시 공사비 상승 등 현실적인 가격 변동을 반영하지 못해 사업성이 악화되는 경우가 많았습니다. 국토부는 공사비가 20% 이상 상승한 경우 기간 제한 없이 시세 재조사를 허용해 현실화된 가격 반영이 가능하도록 했습니다.
이 조치는 공사비 급등 상황에서 사업비 부담을 줄이고, 조합이 보다 현실적인 사업 계획을 수립할 수 있게 돕습니다. 결과적으로 연계형 정비사업의 추진 속도가 빨라지고, 미분양 위험도 줄어들 것으로 기대됩니다.
시세 재조사 완화 전후 비교
| 구분 | 기존 기준 | 개선된 기준 |
|---|---|---|
| 공사비 상승 반영 | 20% 이상 상승 시 1년 이내만 재조사 가능 | 20% 이상 상승 시 기간 제한 없이 재조사 가능 |
| 가격 산정 방식 | 고정된 임대리츠 매입가 중심 | 시장 시세 반영 가능 |
| 사업 추진 영향 | 사업성 악화로 지연 사례 빈번 | 사업성 개선으로 정상 추진 기대 |
연계형 정비사업 일반분양 허용에 따른 기대효과와 주의사항
이번 제도 개선은 도심 내 노후 주거지 정비와 주택 공급 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다. 일부 일반분양 허용으로 조합의 사업성이 개선되면서 사업 추진 속도가 빨라지고, 미분양 위험도 해소될 가능성이 커졌습니다. 특히, 공사비 상승분을 시세에 반영함으로써 현실적인 사업 비용 산출이 가능해졌다는 점이 큰 장점입니다.
하지만 일반분양 허용이 모든 물량에 적용되는 것은 아니며, 용적률 인센티브 등 공공지원 혜택과 임대주택 물량 유지라는 제도 취지가 함께 고려되어야 합니다. 즉, 조합은 임대주택 공급 의무를 지키면서 일부 일반분양을 추진해야 하므로 사업 계획 수립 시 균형 있는 전략이 필요합니다.
기대효과
- 사업성 개선으로 연계형 정비사업 추진 활성화
- 일부 일반분양 허용으로 조합 수익성 확보 가능
- 공사비 상승 반영으로 현실적인 가격 산정
- 미분양 위험 감소 및 투자 안정성 향상
주의사항
- 임대주택 공급 의무는 반드시 준수해야 함
- 일반분양 허용 물량 및 용적률 인센티브 범위 내에서 사업 진행 필요
- 시장 상황 변화에 따른 사업 리스크 관리 중요
- 정부 정책 방향에 따른 추가 규제 가능성 고려
자주 묻는 질문
연계형 정비사업에서 일반분양을 일부 허용하는 이유는 무엇인가요?
기존 연계형 정비사업은 일반분양분 전체를 임대리츠에 고정 가격으로 매각하는 구조라 분양가 상승에 따른 수익 증대가 어려웠습니다. 일부 일반분양 허용은 조합이 시장 가격에 맞춰 분양할 수 있게 해 사업성을 개선하고, 공사비 상승 등 외부 변수에 유연하게 대응하도록 돕기 위해 도입되었습니다.
시세 재조사 기준 완화가 사업 추진에 어떤 영향을 미치나요?
시세 재조사 기준 완화로 공사비가 20% 이상 상승한 경우 기간 제한 없이 가격을 재조사할 수 있게 되었습니다. 이로 인해 조합은 현실적인 사업비를 반영해 사업 계획을 세울 수 있고, 사업성 악화로 인한 지연을 줄이며 정상적인 추진이 가능해집니다.